广州知名律师

     《物业管理条例》正式出台了，这是众望所归。这部将于今年9月1日起施行的行政法规，明确了业主、物业管理企业、物业开发建设单位等各方主体的权利义务，使我国物业管理走上了法制化规范化的轨道。它的公布和施行，对维护房屋所有权人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，具有十分重要的意义。为全面、及时、准确地领会、宣传、普及《物业管理条例》精神，特别举办本次网上座谈会。主 持 人：张 亚 法制日报社副总编辑与会人员：雷晓路 法制日报社总编辑王振江 国务院法制办农业资源环保法制司副司长陆克华 建设部住宅与房地产业司副司长左 力 国务院法制办农业资源环保法制司处长王瑞春 建设部法规司法规处处长孙宪忠 中国社会科学院法学所研究员张 锋 中国政法大学法学院行政法学教授董京生 中国消费者协会副秘书长冯 涛 回龙观小区业主委员会主任杨 杰 美林正大投资集团有限公司总裁陈 伟 北京天地和律师事务所律师陈 纳 天鸿宝地物业管理经营公司总经理助理 [主持人说]:各位嘉宾已经就位，座谈会开始 [09:30] [主持人说]:各位嘉宾、各位网友早上好！《物业管理条例》座谈会现在开始，首先对各位嘉宾光临本报，出席本次座谈会表示热烈的欢迎，同时也热烈欢迎网友们在线关注本次座谈会，并积极参与。在社会各界人士的热切盼望之下，在众多媒体的密切关注之下，《物业管理条例》于6月19日颁布，将于9月1日起实施，今天我们就读者普遍关心的问题召开座谈会，这次座谈会由法制日报社和中国普法网主办，国务院法制办和建设部协办，由中国普法网进行网上直播，并采取网上互动的形式，请网友们积极提出问题，由现场嘉宾现场给予解答。今天出席座谈会的有法制日报社总编辑、中国普法网编委会副主任雷晓露，国务院法制办农业资源环保法制司副司长王振江，建设部住宅与房地产业司副司长陆克华，法制日报社副社长杨志生，国务院法制办农业资源环保法制司处长左力，建设部法规司法规处处长王瑞春，中国社会科学院法学所研究员孙宪忠，中国消费者协会副秘书长董京生，回龙观小区业主委员会主任冯涛，美林正大投资集团有限公司总裁杨杰，北京天地和律师事务所律师陈伟，天鸿宝地物业管理经营公司总经理助理陈纳，法制日报社社长助理、中国普法网负责人周秉键，法制日报社经济部主任赵翔，法制日报社经济部副主任万学忠。此外，中国政法大学法学院行政法学教授张锋先生向本次座谈会提交了书面发言。下面发言开始，首先发言的是法制日报社总编辑、中国普法网编委会副主任雷晓路。 [09:34] [雷晓路]:各位领导、各位专家、各位朋友早上好！首先我代表法制日报社向入会的各位同仁表示热烈的欢迎。你在百忙当中法制日报社、中国普法网举办的《物业管理条例》座谈会，是对法制日报社的支持，也是对《物业管理条例》的宣传工作的推动，《物业管理条例》是一部关系广大人民群众切身利益的重要法规，国务院法制办以《物业管理条例》出台为契机，近十年来，首次在法规出台前公布草案，广泛征求社会意见，开门立法，这是民主立法实践的重大进步。 [09:35] [雷晓路]:法制日报社作为宣传社会主义民主与法制为主旨的全国最大和最具权威性的综合性法制媒体，身体力行地投入到民主立法的实践中，配合国务院法制办做好《物业管理条例》的意见征集和普法宣传工作，更是我们责无旁贷的使命。 [09:36] [雷晓路]:早在2002年12月22日，根据国家法制办授权，法制日报全文刊登了《物业管理条例》草案，受到社会各界的广泛关注，在此之后，法制日报连续刊登社会各界对草案的意见和建议，并在分类归纳的基础上，于2002年11月20日以一个正版的篇幅推出了聚焦草案十大热点话题，这篇报道也引起社会各界的广泛参与和讨论，条例正式出台后，法制日报不仅在一版显著位置刊登消息，评论员的文章，而且对《物业管理条例》进行了全方位的深入浅出的解读，对立法过程中各界的意见和建议采纳情况进行了充分报道。这次座谈会也是我们法制日报社中国普法网深入宣传《物业管理条例》的又一实际行动。 《物业管理条例》的出台过程表明立法机关与媒体密切合作，从草案的发布、意见的收集、反馈、到法律法规的宣传普及，立法机关与媒体形成良性互动，是保证立法广泛吸纳民意、法律法规最终得以顺利实施的重要环节。法制日报与国务院法制办建设部等单位一直保持良好的合作互动关系，在维护企业公民权益等方面，法制日报发挥了舆论监督的优势，一直做着不懈的努力，我们也希望在今后的法制宣传报道中能够得到在座各位领导和专家一如既往的支持。我代表法制日报社、中国普法网祝这次座谈会圆满成功。谢谢大家！ [09:38] [主持人]:下面请国务院法制办农业资源环保法制司副司长王振江发言。 [09:41] [王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长):很高兴通过这次座谈会向大家介绍一下物业管理立法的一些基本情况。我首先介绍一下《物业管理条例》制定的背景，简单地讲，这个条例是在我国城镇住房制度改革不断深化大背景下做的，住房制度的深化使房屋的所有权结构发生很大的变化，原来很多共有住房改为个人住房，原来公房的承租人成为房屋所有权人，与此相适应的原来的公房管理人和公房承租人之间的管理被管理关系，逐渐地也演变成了一种服务和被服务的关系。在这个转变的过程中，就产生了一个新兴的行业就是物业管理。这个行业产生之后发展很快，应该说对改善人民群众的生活和工作环境、提高城市的管理化水平，扩大就业起了积极作用。但是在转变过程中，也暴露了一些问题，比如业主的权利义务并不是太明确，物业管理活动中有关个方的主体法律关系不清楚，以至有时候出现问题难以分清责任，同时物业管理的企业有时候服务业不规范，存在着服务不到位、或者收费和服务不相符的行为。业主大会和业主委员会的成立和运作有时候也缺乏一些必要的监督和制约，甚至有时候也出现有的业主委员会不能真正维护业主的共同利益，在物业的开发阶段，尤其在前期，物业开发单位也遗留下来一些问题，使后期的物业管理企业承担了一些不应该承担的责任，加剧业主和物业公司之间的矛盾等等，这些问题需要尽快地通过立法来加以解决。 [09:41] [王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长)：应该说国务院对物业管理十分重视，曾专门就规范物业管理的问题做过批复，这无疑加快物业管理的进程，因此2001年的时候，国务院把《物业管理条例》列进了当年的立法计划，大概用了两年的时间，今年的6月19日这个条例正式出台。这是一个基本的背景情况。 [09:43] [王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长)：下面说一下关于制定这个条例的思路，应该说为了明确业主物业管理企业和物业开发建设单位的权利义务，规范物业管理企业的行为和业主大会、业主委员会的成立和运作，保护业主的共同利益，改善人民群众的生活和工作环境，保证条例能够解决老百姓关心的，我们实践中确实存在的迫切需要经过加以立法进行解决的问题，首先在对条例的思想进行了研究，制定这个条例究竟达到一个什么目的。经过反复的论证，最后把《物业管理条例》的指导思想确立为要保护业主的财产权利，协调好单个业主的利益和全体业主共同利益的关系，要明确物业管理企业和业主之间是平等的民事主体，他们之间是服务和被服务的法律关系。要保证双方能够通过平等协商，公开、公平来确立物业管理中的各项事情。为了能够使这个指导思想得到更好的落实，应该说在条例的审查、修改过程中，国务院法制办采取多种方式、广泛听取社会各界的意见和建议。2001年3月19日建设部在调查研究的基础上，也总结了我国物业管理实践的经验，在国务院草拟了《物业管理条例》的送审稿，国务院法制办马上征求国务院有关部门和地方人民政府的意见，包括万科这些比较大的物业管理企业的意见，同时就条例里面涉及的一些重大问题，有条例的指导思想，条例的框架，条例的主要内容等等，召开专家论证会，进行专门的论证。为了进一步了解实际情况，法制办又专门组织了调查组到上海、深圳等地进行调查，在调查期间，实地考察了一些各种不同种类物业管理，同时召开由相关的行政部门、街道办事处、居民委员会、派出所、业主委员会、物业管理企业、律师参加了座谈会，我想说的是这个座谈会基本上采取了背靠背的办法，在这个团体里面利益是不同的，业主是一个利益团体，物业官司是一个利益团体，作为房地产开发商也是一个利益团体，怎么考虑他们的之间的关系，这是我们调查要解决的一个问题。在这之后，法制办又对送审稿进行了认定的修改，再次征求了有关部门和地方人民政府的意见，就难点问题征集了社科院、人民大学比较著名的法学家的意见。 由于这个物业管理立法涉及的面比较大，主要涉及到广大人民的切身利益，国务院领导对这个问题也很重视。在我们修改稿拿出来之后，为了保证条例更加贴近实际，能够广泛地集中民智，经国务院领导同意，国务院法制办在2002年10月分别在人民日报和法制日报全文刊登了这个草案。我想再说一点，关于这次征求意见，它的意义怎么理解？这是在行政法规制定过程中第一步的提法，我想是不是可以从这几方面来看，从立法来看，规定行政法规在起草过程中，广泛听取有关机关组织和公民的意见，行政法规制定程序条例也规定，起草行政法规应当深入调查研究，总结实践经验，广泛听取有关机关组织和公民的意见，这次公开征求意见，首先把这个规定在政府立法中得到体现。 [09:47] [王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长)：也是在民主立法加快过程中，对民主立法形势做的一次探索，是进一步完善政府立法工作的一个举措，对我们立法工作向着更加公开。